○石垣市開発事業事前指導要綱
平成4年4月14日
告示第37号
(目的)
第1条 この要綱は、開発事業を行う者(以下「事業者」という。)に対し、自然環境、景観及び市民生活環境の
保全、災害の防止等を基本とした指導を行うことにより、市民生活優先の「日本最南端の自然文化都市」の実現をめざすため、事前指導に必要な事項を定めるこ
とを目的とする。
(適用範囲)
第2条 この要綱の適用を受ける事業は、次の各号の一に該当する事業とする。
(3) 同一の事業者(社会通念上、同一の事業者と認められるものを含む。)が、すでに施工した事業に連続して事業を行う場合で、その全ての事業が前2号の規定に達するもの
(土地利用上の計画の基準)
第3条 開発事業の土地利用計画に関し、次の各号に掲げる事項により指導を行うものとし、別表第1に基準を定める。
(1) 周辺の自然環境、景観及び農地の保全、歴史的風土の保全上適当なものとすること。
(2) 開発事業が投機的な取引を促すようなものでないこと。
(3) 次に掲げる計画に適合するものとすること。
ア 石垣市国土利用計画
イ 石垣市総合計画及び八重山広域圏計画
ウ 都市計画、農業振興地域整備計画及び地域森林計画
エ 石垣市リゾート開発指針
オ 石垣市景観形成指針及び景観整備計画
カ その他法令等の規定に基づき、特定の区域の土地について一定の利用を促進又は禁止している計画
(4) 地域の健全な発展に貢献し、地域住民の生活に支障を及ぼさないものとすること。
(5) 土地の利用目的が道路、水道その他の公共施設又は学校その他の公益的施設の整備予定からみて適当なものとすること。
(6) 公共、公益的施設の整備の予定のない地域に係るものにあつては、事業者がこれらの整備計画を有すること。
(7) 想定される需要に応じられる量の用水の確保の見通しを有すること。
(8) 治山治水等の災害の防止上適当なものとすること。
(事業計画の要件)
第4条 事業計画は、地域経済への貢献及び住民福祉の向上等に十分配慮するものとし、別表第2に定める指導基準を満たすものとする。
(景観への配慮)
第5条 事業者は、大規模建築物を建築する場合、近隣の住宅等からの眺望及び周辺地区からの景観に影響を及ぼさないよう、モンタージュ写真、完成模型、絵図、縦断面図等により景観に対する影響を調査し、自然景観の保全に配慮して設計するものとする。
(風害)
第6条 事業者は、大規模建築物を建築する場合、本市が台風常襲地であることに鑑み、近隣住宅等に強風下による風害の影響を及ぼさないよう配慮して設計するものとする。
(中水利用)
第7条 事業者は、雨水その他の中水について積極的に利用するものとする。
(商業機能の地域分担)
第8条 事業者は、自ら整備する施設等の内部における商業施設を必要最低限の規模とし、周辺地域における商業機能の分担、充実等について配慮するものとする。
(職員宿舎の配置)
第9条 事業者は、その事業にかかる職員宿舎を整備するにあたつては、周辺集落内に配置するものとし、当該集落における地域行事等について積極的に協力するものとする。
(施設、海浜等の住民利用)
第10条 事業者は、計画施設等の完成後、地域住民の当該地区及び施設等への立ち入り並びに利用を促進するものとする。
2 事業者は、当該地区に接する海浜の利用については、海浜を自由に使用するための条例(平成2年沖縄県条例第22号)の趣旨を理解し、みだりに住民の立ち入りを禁じ、又は利用料を徴収してはならない。
(道路等の補修)
第11条 事業者は、工事により道路及び河川等を損傷したときは、その管理者の指示により速やかに修復するものとする。
(行政施策への協力)
第12条 事業者は、市総合計画をはじめとする行政施策について協力するものとする。
(関連公共施設の整備)
第13条 開発事業の施工に関連して必要となる公共施設は、原則として事業者の負担においてこれを整備しなければならない。
2 この場合、市長が必要と認める施設については、市に無償で提供するものとし、別途市長と協議するものとする。
3 市長が必要と認める施設について事業者は、行政協力金の負担により市長に当該施設の整備を要請することができる。この場合、別途市長と協議する。
(行政協力金)
第14条 事業者は、総事業費(用地買収費を除く。)の額の100分の2を市に寄付するものとする。
2 寄付は、原則として開発行為の許可日若しくは建築確認済書の公布日までに行うものとする。
(助言、勧告)
第15条 市長は、この要綱の施行のため事業者又は工事施工者に対し、その施工する事業に関して必要な限度において報告若しくは資料の提出を求め、又は必要な助言若しくは勧告をすることができる。
2 市長は、前項の規定による勧告又は助言をした場合において、必要を認めるときは、事業者又は工事施工者に対し、その助言又は勧告に基づいて講じた措置について報告を求めることができる。
(要綱に従わない者に対する措置)
第16条 この要綱に従わない者に対して、市長は必要な協力を行わないことがある。
(事務処理)
第17条 この要綱に係る事務処理は、都市建設部都市計画課において処理する。
(平13告示41・一部改正)
(その他)
第18条 この要綱に定めるもののほか、必要な事項は、市長が別に定める。
附 則
この要綱は、平成4年4月15日から施行する。
附 則(平成13年告示第41号)
この要綱は、平成13年4月1日から施行する。
1 開発事業は、次に掲げる地域ごとの承認の基準に適合すること。
(1) 用途地域
市街地としての適正な土地利用を図る開発事業であること。
(2) 農業振興地域
農用地区域における開発事業は、原則として認めない。
(3) 森林地域
保安林及び保安施設地区における開発事業は、原則として認めない。
2 施行予定区域内には、次に掲げる地域を含まないこと。
(1) 農業振興地域の整備に関する法律(昭和44年法律第58号)に基づく農用地区域
(2) 農地法(昭和27年法律第229号)に基づく農地区分により原則として転用が禁止されている農地で、農地法に基づく事前審査申出等による許認可を受けていない土地
(3) 土地改良法(昭和24年法律第195号)に基づく土地改良事業計画区域
(4) 農用地整備公団法(昭和49年法律第43号)に基づく農業開発事業区域
(5) 鳥獣保護及狩猟ニ関スル法律(大正7年法律第32号)に基づく保護地区
(6) 文化財保護法(昭和25年法律第214号)、沖縄県文化財保護条例及び石垣市文化財保護条例の指定地域
(7) 河川法(昭和39年法律第167号)に基づく河川区域又は河川保全区域
(8) 海岸法(昭和31年法律第101号)に基づく海岸保全地域
3 施工予定区域内の土地については、土地所有者等関係権利者全員の承諾が得られていること。
一般基準
1 防災
(1) 現況地盤の勾配が30度以上である施工区域内の土地については、原則としてその区画形質の変更を行なわないこと。
(2) 開発は、現況地盤の勾配をいかしたものとし、可能な限り区画形質の変更を避けること。また、造成による法面については、積極的な緑化を条件とする。
(3) 施工区域の面積に対する現況地盤を変更する土地(修景緑地を除く)の面積の割合(開発率)は、原則として50％以下とすること。
(4) 施工にあたつては、赤水の流出を未然に防止するため、雨期及び降雨強度を勘案するとともに、流出防止工を徹底し、流出防止素材並びに赤水処理機器の使用等の措置をとること。
(5) 施工区域からの赤水流出を未然に防止するため、次の試験等により防災計画をたてること。なお、10,000m2を超える開発行為の場合、下記試験のほか、50年確率雨量に基づくシミュレーションを行うこと。
ア 10ポイント以上の土壌粒度試験
イ 10ポイント以上の土壌浸食(分散率)試験
(6) 上記試験の結果により、下記の防災施設を設置すること。
なお、当該施設は、50年確率雨量の1分の1に対して不足のないよう設置するものとし、技術的細目については県土保全条例を準用して対応すること。
ア 国頭マージの場合、土砂流出防止施設
イ 琉球石灰岩の場合、雨水調整池
(7) 自然環境保全上、特に必要があるときは、造成工事を数ブロックに区分して施工すること。
(8) 施工区域内に良好な自然環境を有し、市長が保全の必要を認める土地については、区画形質の変更を避ける等当該土地の保全措置が講ぜられていること。
(9) 樹木の伐採を極力避けるものとし、市長が保全の必要を認める樹木及び樹木の集団については、保存の措置を講ずるものとすること。
(10) 施工区域に自然環境保全条例に基づく自然環境特別保全地区が隣接している場合、原則として境界線から水平距離で20m以内の土地について、区画形質の変更及び樹木の伐採を避けること。ただし、施工区域の面積が3,000m2未満の事業にあつては、10m以内とする。
(11) 施工区域に自然環境保全条例に基づく緑地環境保全地区が隣接している場合は、原則として境界線から水平距離で10m以内の土地について、区画形質の変更及び樹木の伐採を避けること。ただし、当該地区及び施工区域が用途地域に存する場合は、5m以内とする。
(12) 施工区域に稜線が接し、又は含まれる場合は、原則として稜線から水平距離で20m以内の土地について、区画形質の変更及び樹木の伐採を避けること。
(13) 施工区域に保安林が接している場合は、保安林境界から水平距離で20m以内の土地について、区画形質の変更及び樹木の伐採を避けること。ただし、施工区域の面積が3,000m2未満の事業にあつては、10m以内とする。
(14) 施工区域に現況森林が存する場合は、残置又は造成する森林若しくは緑地面積(残置森林率)が当該森林面積の概ね50％以上とすること。
(15) 切土高、盛土高は、原則として5m以内とすること。
(16) 盛土の法長が10m以上となる場合は、原則として法長の3分の1以上を擁壁又は法枠等の永久構造物により被覆すること。被覆しない法面については、緑化修景すること。
(17) 残土の搬出又は不足土の搬入を必要とする場合、防災及び自然環境の保全について、十分配慮した措置方法を明示すること。
(18) 施工区域にある河川状をなしている土地は、原則として現況の形態を尊重した土地利用計画とすること。
(19) 施工区域を含む周辺地及び下流の土地に湛水地域がある場合は、当該事業により施工区域周辺地及び下流の土地又は河川に支障のないような排水計画とすること。
(20) 事業の施工により、雨水の流出形態が変化し、下流の河川及び水路に新たな負担が生ずる場合は、原則として下流の河川及び水路を改修すること。なお、改修規模については、別途河川管理者等と協議すること。
(21) 河川を新設又は改修する場合の構造は、河川管理施設等構造令に基づいていること。
2 建築物等
(1) 斜面地において、その勾配を利用した階段状建築物の建築は認めない。
(2) 建築物の屋根形状は、原則として勾配屋根とする。なお、勾配角度は原則として25度以上35度以下とし、赤瓦等風土性を尊重した素材により葺くことが望ましい。
(3) 高架水槽など景観上の阻害要因となる構造物等については、自然素材により遮蔽すること。
(4) 壁面の色彩は、原則として琉球石灰岩の色若しくは木肌を基調色とし、原色の使用を避けること。
(5) 集合住宅、共同住宅の面積は、1戸あたり50m2以上とすること。
(6) 隣地境界に塀を設ける場合は、原則として琉球石灰岩の石積みとし、高さは地盤面から1m以下とすること。
3 大規模建築物
(1) 大規模建築物の幅は、50m以内とすること。
(2) 公共施設からの壁面後退距離は20m以上とすること。
(3) 施工区域内において、複数の大規模建築物を建築する場合は、建築物間の距離を当該建築物の高さ以上とすること。
(4) 隣地境界との距離は、当該建築物の高さ以上とする。
(5) 公共施設等から見て、水平線や稜線といったスカイラインを切らないよう、配置すること。
4 道路
(1) 道路の構造は、原則として道路構造令に適合すること。なお、透水性舗装材の使用を奨励する。
(2) 道路の法面は、地質等を考慮した安全な構造とし、原則として道路構造令に適合すること。
(3) 施工区域に接続する道路は、施工区域の面積が3,000m2以上の事業にあつては、都市計画法第33条により拡幅改良すること。
(4) 施工区域の面積が3,000m2未満の事業にあつては、原則として市長が認める地点まで5mに拡幅改良すること。
(5) 道路法第2条第1項に規定する道路から進入する場合は、進入路を2か所以上確保すること。
(6) 公共物として機能を消失していない道路を造成により改廃する場合は、付替道路を設置すること。この場合、事前に道路管理者と協議すること。
(7) 施工区域内に未買収地があり、当該区域内に介在する道路を廃止することによりその未買収地が無道路地となるときは、当該道路は、廃止しないものとする。この場合、事前に道路管理者と協議すること。
(8) 施工区域が海浜に接している場合、境界線に幅員5m以上の道路を整備すること。
5 緑・園地等
(1) 樹木緑被率(芝地を除く緑地の面積の敷地面積に対する割合をいう。)は、用途地域以外の地域で20％以上とすること。ただし、森林法第10条の2に規定する開発行為にあつては、林地開発基準による。
(2) 樹木の植栽は、次により行うこと。
ア 現存樹木を移植し、活用すること。
イ 環境に適合した樹種とし、熱帯、亜熱帯花木を多用すること。
ウ 野鳥等のため、結実花木(誘鳥木)を植栽すること。
エ 施工区域内の表土を活用すること。
(3) 施工区域及び幹線道路の外縁部には、5m以上の緑地帯(石積、法面を除く。)を設置し、高木樹種を植栽すること。ただし、施工区域の面積が3,000m2未満の事業にあつては、緑地帯の幅を3mとする。
(4) 施工区域が海浜に接している場合、海浜植物群落(草本帯、低木帯、高木帯)を保全すること。
(5) 駐車場整備に際しては傘形樹を植栽し、駐車有効面積の50％以上を木陰とすること。
(6) 露天の駐車場を舗装する場合は、透水性舗装とすること。
6 水道施設
(1) 給水計画については、石垣市水道事業管理者と協議し、維持管理の方法が明確にされていること。
(2) 計画給水区域内で事業を施工する場合は、石垣市水道事業計画に基づいて計画すること。なお、給水計画に係る費用については、事業者負担とする。
(3) 給水区域外で事業を施工する場合は、既存集落の簡易水道等の利用はこれを認めない。事業者が
自らの負担で水源を確保し、給水することとし、次の書類を添付すること。ただし、簡易水道の水源及び農業用水の水量等に明らかに影響を及ぼす場合は、水源
開発、地下水採取は認めない。
ア 河川表流水については、水利使用許可書の写し
イ 地下水については、水源竣工時の諸資料とその利用計画書
ウ その他の用水については、供給者の承諾書の写し
(4) 給水区域外で事業を施工する場合は、水道事業計画将来計画との関係上、給水設備に係る使用材料は水道事業管理者が指示する。この場合、水道事業管理者が必要と認める施設については、市に無償で提供すること。
(5) 雨水及び浄化槽の処理水等の中水を利用する場合は、利用率50％以上とすること。
7 消防
(1) 事業者は、消防活動上必要な消火栓、防火水槽及び水利標識等について、消防水利基準により設置するものとする。この場合、あらかじめ消防本部と協議すること。
(2) 事業者は、設置した消防施設について、市長が必要と認めるものを市に無償で提供するものとする。
(3) 大規模建築物にあつては、次のとおりとすること。
ア 屋外避難階段、バルコニーその他これに準ずるものを避難上有効に設け、二方向避難路として確保すること。
イ 屋外の避難場所を確保すること。
ウ 消防車両の進入路及び消火活動に必要な空地を確保すること。
(4) 山林火災の防火体制を確立すること。
(5) ホテルにあつては、消防本部の指示に従うこと。
8 ゴミ処理
(1) ゴミの収集については、原則として市の許可業者に委託すること。
(2) ゴミ集積場は、開発地内の住宅等の配置、道路の形状を勘案して設置すること。
(3) ゴミは、可燃物、不燃物、資源ゴミ、粗大ゴミに分別し、分別収集を容易とするよう可能な措置を講ずること。
9 汚水処理
(1) 施工区域が公共下水道供用開始区域内の場合は、公共下水道を接続すること。この場合、汚水、雑排水のみとし、下水道課と協議すること。なお、公共下水道が整備されるまでの間は、合併処理浄化槽によること。
(2) 施工区域が公共下水道計画区域外の場合は、合併処理浄化槽を設置して行い、流量変動に対応し得るよう配慮すること。
(3) 浄化槽の処理対象人員は、日本工業規格基準により計画すること。汚水量算定は、給水量を基準として計画すること。
(4) 浄化槽からの放流水質は、BOD、SSは10PPM以下、PHは5.8〜8.6以下となるよう処理すること。
(5) 処理施設には管理者を配置し、常に正常な機能の維持につとめ、余剰汚泥は管理者の責任において処理すること。
(6) 放流水は、水道及びその他の水源に影響のない地点まで排出すること。
(7) 施工区域が公共下水道計画区域外で、かつ、宅地等の分譲が事業目的である場合、分譲地取得者に対して合併処理浄化槽設置の義務等について、売買契約書に明記するなどの措置を明確にすること。
10 その他
(1) 施工区域内に国有地が介在している場合、国有財産の処理手続を完了した証となる書類の写しを提出すること。
(2) 事業計画の策定にあたり、施工区域内の文化財の所在の有無を確認するとともに、教育委員会と協議すること。なお、施工中に埋蔵文化財の出土が確認された場合、直ちに工事を中止し、教育委員会と協議すること。
(3) 河川又は沿海が汚水、土砂等の流入により影響を受ける恐れのある場合、原則として当該利害関係者の同意が得られていること。
(4) 工事中、周辺地域への騒音等建築公害について十分な対策が措置されていること。
(5) 芝等の管理のための農薬使用は、これを認めない。
個別基準
1 宅地造成等
(1) 施設計画の基準となる計画人口は、1区画3.0人以上とすること。
(2) 1区画あたりの分譲面積を概ね250m2以上として計画すること。
(3) 1区画あたりの建ぺい率は50％以下とし、容積率は100％以下とすること。
(4) 1区画につき、1台駐車場を設けること。ただし、施工区域内に造成区画と同数の駐車場を設ける場合は、この限りでない。
(5) 給水量は、1人1日最大500lとして算出すること。
(6) 施工区域が用途地域以外に存する場合、汚水処理は戸別処理とし、原則として合併処理浄化槽によること。
(7) 施工区域内の道路は、幹線と支線に区分すること。
(8) 幹線道路は、原則として大型車両が通行可能な建築基準法第42条に規定する道路に接続し、行き止まりにならないものとするとともに、背後地への通行が可能となるよう措置すること。
(9) 幹線道路の認定道路への取付けは、道路管理者と協議すること。
(10) 分譲にあたっては、分譲地取得者に対して建ぺい率、建築物の高さ、区画の再分割防止、緑地の保全、合併処理浄化槽の設置義務等について、売買契約書に明記する等の措置を明確にすること。
2―1 宿泊施設(リゾートマンション等)
(1) 定住性のない共同住宅、集合住宅若しくは保養・研修施設又は住戸若しくは客室の所有権若しくは利用権を主として取引の対象とされる宿泊施設(以下「リゾートマンション等」という。)の1戸あたりの面積は、60m2以上とし、かつ、諸設備については、定住が可能となるよう措置すること。
(2) 施設計画の基準となる計画人口は、1区画あたり3.0人以上とすること。
(3) 樹木緑被率(芝地を除く緑地の面積の敷地面積に対する割合をいう。)は、用途地域以外の地域で概ね40％以上とすること。
(4) 駐車場は、戸数の5分の4以上とすること。
(5) 給水量は、計画人口1人1日最大500l、従業員等その他の者を1人1日最大100lとして算出すること。
2―2 宿泊施設(ホテル)
(1) 樹木緑被率(芝地を除く緑地の面積の敷地面積に対する割合をいう。)は、用途地域以外の地域で概ね40％以上とすること。
(2) 施設計画の基準となる計画人口は、客室有効面積5m2以上につき1人とすること。
(3) 駐車場は、客室数の2分の1以上とすること。
(4) 給水量は、宿泊者1人1日最大500l、従業員等その他の者を1人1日最大100lとして算出すること。
(5) ゴミ処理は、原則として自家処理とし、処理不能のゴミについては、市の許可業者に委託すること。
3 ゴルフ場
(1) 既存の自然地形及び植生を保存するコース設計とすること。
(2) 施工区域の開発率は、20％以下とすること。
(3) 各ホールの間隔は、原則として水平距離で30m以上とし、幅員20m以上の緑地帯を設置すること。なお、緑地帯には高木を植栽すること。
(4) 雨水排水は、施工区域内の最も海抜の低い土地に雨水調整池を設置し、自然浸透により行うこと。なお、雨水調整池は、50年確率雨量の1分の1に対して不足のないよう設置するものとし、技術的細目については、県土保全条例を準用して計画すること。
(5) 雨水調整池には、鯉、テラピア等魚類を飼育すること。
(6) 駐車場は、その規模形態による収容人員の利用率をもつて台数を算定するものとし、別途協議する。
(7) 給水量は、競技者1人1日最大200l、従業員等その他の者1人最大100lとして算出すること。
(8) 芝等の管理のための農薬使用については、原則として認めないものとし、別途協議する。